Fasi della compravendita immobiliari

Fasi della compravendita immobiliari

A chi intende vendere un immobile   Richiediamo la compilazione di una scheda relativa al trattamento dei dati personali oltre che all'autorizzazione per la promozione e la pubblicità dell'oggetto che intende vendere sempre e solo a spese dello studio immobiliare; Previa autorizzazione, pubblicizziamo gli immobili nei nostri canali selezionati di settore (sito web, portali immobiliari, riviste specializzate, vetrina espositiva, tramite newsletter agli utenti iscritti nella nostra banca dati) con foto, planimetrie, virtual tour descrizione e prezzo richiesto; Viene richiesto incarico esclusivo di vendita, salvo diverso accordo; Offriamo consulenza per una corretta valutazione dell’immobile fornendo stime sintetiche e/o analitiche delle proprietà; Mettiamo a disposizione i fogli di presa visione con i nominativi dei clienti che hanno effettuato visite presso l’immobile di loro proprietà; Forniamo assistenza completa fino al contratto definitivo

A chi intende comprare un immobile Ogni qualvolta visiti con noi una proprietà in affitto o in vendita, facciamo sottoscrivere un foglio di visita denominato “scheda di presa visione e dichiarazione buona salute ”, del quale ne rilasciamo una copia; Forniamo un’assistenza completa fino al Rogito definitivo di compravendita; Prima della stipula del preliminare effettuiamo visure ipotecarie e catastali verificando in tal modo che l’immobile oggetto di compravendita sia libero da vincoli pregiudizievoli e difformità catastali consentendo così un acquisto sicuro; Se è sprovvisto di professionisti personali, lo mettiamo in contatto con i nostri tecnici di fiducia, compreso studi notarili affermati della zona, procurandogli anticipatamente i preventivi di spesa. Inoltre qualora necessiti, riusciamo a fornire anche preventivi di ristrutturazioni da ditte specializz ate nel ripristino di immobili tipici toscani.

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Le fasi della compravendita

1 - La proposta irrevocabile d'acquisto

La proposta irrevocabile d'acquisto viene redatta nello studio immobiliare e presentata direttamente dall’agente al venditore. È il documento con cui l'acquirente fa la sua offerta al venditore per poter acquistare l'immobile e si tratta di un documento a testo libero ma deve contenere indicazioni, utili a tutelare i diritti dell'acquirente.
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Nella proposta irrevocabile d'acquisto devono essere presenti i seguenti elementi:

• dati di venditore e acquirente;
• indirizzo, descrizione e identificativi catastali e prezzo della casa;
• termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
• tempi dei pagamenti, data e luogo del futuro rogito.

Nel caso venga lasciato un assegno di caparra questo deve sempre essere intestato alla parte veditrice con la clausola non trasferibile.

2 - L'accettazione della proposta di acquisto

Il venditore è libero di rifiutarla, ma se l'accetta, l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall'acquirente, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.
In genere, viene richiesto di accompagnare la proposta irrevocabile con un acconto sul prezzo di vendita: si tratta di una libera scelta, dato che l'impegno viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di una somma.

3 - Il contratto preliminare di compravendita o compromesso

È l’atto che precede il rogito definitivo di compravendita e solitamente viene effettuato nel nostro studio ma si può optare per farlo sottoscrivere allo studio del notaio scelto dall’acquirente.
Con questo contratto l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti:

1. I dati completi di acquirente e venditore o dell'immobile;
2. I mezzi di pagamento (assegno, bonifici) e le relative scadenze;
3. La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti, con tutti gli estremi di provenienza;
4. La data del rogito;
5. Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie);
6. Regolarità rispetto alle norme edilizie;
7. Eventuali clausole, versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale;
8. Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
9. Specificazione se l’acquisto viene fatto con o senza mutuo;
10. Data e firma dei contraenti.

Alla stipula dell’atto preliminare viene saldato l’operato dell’agente immobiliare.
Viene lasciato allo studio immobiliare (il quale provvederà alla registrazione presso l’ufficio competente) l’importo necessario per l’acconto delle imposte in base alla caparra versata.
È importante in questa fase che l’acquirente interessato ad acquistare con mutuo ipotecario si rechi presso il suo istituto bancario di fiducia per attivare la pratica, in quanto i tempi di erogazione variano dai 20 ai 60 giorni secondo gli istituti.

4 - L'atto di compravendita

L’ultimo atto: il rogito, cioè l'atto di compravendita vero e proprio che deve essere necessariamente redatto da un notaio.
Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al Notaio spettano i controlli sull'esistenza di:

• ipoteche,
• altri vincoli,
• o irregolarità edilizie

(a meno di non aver già provveduto di persona). Vi deve essere la "dichiarazione di conformità" dell'immobile, la classe energetica rilasciata da tecnici abilitati.
 È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede. L'acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate.
Al momento del rogito viene pagata l'IVA o l'imposta di registro e la parcella del Notaio.
I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), o Bonifico irrevocabi.

5 - Tasse da pagare per prima o seconda casa

ACQUISTO TRA PRIVATI In caso di acquisto da privato a privato si deve pagare direttamente il giorno del Rogito al Notaio: un'imposta di registro ordinaria pari al 9% (con un minimo di Euro 1.000,00) imposta ipotecaria fissa di Euro 50 imposta catastale fissa di Euro 50 La registrazione dell'atto preliminare di compravendita ha un imposta fissa è di 200,00 Euro + l’acconto dell’imposta di registra dello 0,5% sulla caparra versata e i relativi bolli. Riduzioni per acquisto prima casa Ci sono delle riduzioni in caso di acquisto con le agevolazioni "prima casa" che determinano: un'imposta di registro del 2% (con un minimo di € 1.000,00); imposta ipotecaria fissa di € 50,00; imposta catastale fissa di € 50,00.

ACQUISTO DA IMPRESA COSTRUTTRICE Se il venditore è invece un'impresa costruttrice si dovrà pagare all'impresa stessa: l'IVA del 10% seconda casa (sul valore complessivo) imposta di registro fissa di € 200,00; imposta ipotecaria fissa di € 200,00: imposta catastale fissa di € 200,00. Riduzioni per acquisto prima casa Anche in questo caso ci sono agevolazioni per chi si avvale dei benefici di Legge previsti sulla “prima casa” con conseguente rid uzione dell'IVA dal 10% al 4%.